Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to jeden z najskuteczniejszych sposobów na obniżenie całkowitego kosztu Twojego zadłużenia. W tym artykule wyjaśnię Ci kwestie prawne, koszty związane z nadpłatami oraz różnicę między częściową a całkowitą spłatą.
Prawo do wcześniejszej spłaty
Prawo do spłaty kredytu hipotecznego przed terminem gwarantuje ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym. Możesz spłacić całość albo dowolną część zadłużenia wcześniej.
Bank nie może ci tego zabronić. Po wcześniejszej spłacie bank ma obowiązek obniżyć całkowity koszt kredytu o koszty, które przypadają na okres, o który skrócono obowiązywanie umowy.
Rekompensata za wcześniejszą spłatę
Przy oprocentowaniu ZMIENNYM bank może pobrać rekompensatę tylko wtedy, gdy spłata nastąpi w okresie 36 miesięcy od zawarcia umowy. Taka rekompensata nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty, a jednocześnie nie może być wyższa niż odsetki, które naliczono by od spłacanej kwoty w okresie roku od dnia faktycznej spłaty.
Przy oprocentowaniu STAŁYM bank może zastrzec rekompensatę na cały okres obowiązywania stałej stopy. Jej wysokość powinna odpowiadać realnemu kosztowi, jaki bank ponosi z tytułu wcześniejszej spłaty.
Zanim zdecydujesz o dużej wpłacie, sprawdź w swojej umowie, jakie oprocentowanie masz i czy okno rekompensaty już minęło. Pozwoli ci to uniknąć niepotrzebnych opłat dodatkowych.
Jak nadpłata obniża koszt - przykład
Rozważ kredyt 250 000 zł na 20 lat (240 rat), oprocentowanie 7%, rata 1 938,25 zł. Wpłacasz jednorazowo 50 000 zł na starcie kredytu i wybierasz skrócenie okresu.
Efekt: oszczędność na odsetkach 107 501 zł, kredyt kończy się 81 miesięcy wcześniej (6 lat i 9 miesięcy), czyli po 159 miesiącach zamiast po 240. Rata zostaje bez zmian (1 938,25 zł).
To wyliczenia szacunkowe (metoda nominalna) - zasady opisujemy w metodologii.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a częściowa nadpłata
Istnieje istotna różnica między tymi dwiema operacjami. Częściowa nadpłata zmniejsza kapitał do spłaty, ale kredyt trwa dalej. Możesz wtedy wybrać zmniejszenie miesięcznej raty lub skrócenie okresu kredytowania.
Całkowita wcześniejsza spłata zamyka zobowiązanie w całości. Pozwala ona wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, co jest możliwe dzięki temu, że bank wydaje list mazalny / zaświadczenie o spłacie.
Przy całkowitej spłacie policz ewentualną rekompensatę. Porównaj ją z sumą zaoszczędzonych odsetek, aby ocenić opłacalność takiej decyzji w danym momencie.
Najczęstsze pytania
Ile wynosi rekompensata za wcześniejszą spłatę?
Przy zmiennym oprocentowaniu wynosi ona maksymalnie 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż roczne odsetki, tylko w pierwszych 36 miesiącach. Przy stałym oprocentowaniu wysokość zależy od zapisów umowy i obowiązuje przez okres stałej stopy.
Czy bank musi zwrócić część prowizji lub ubezpieczenia?
Tak. Koszty przypadające na skrócony okres kredytu powinny zostać rozliczone i obniżyć całkowity koszt kredytu.
Czy lepiej nadpłacać częściowo, czy spłacić całość?
Wybór zależy od kosztu rekompensaty i twojej płynności finansowej. Jeśli okno rekompensaty już minęło, całkowita spłata najszybciej usuwa cały przyszły koszt odsetek.
Policz swoją oszczędność
Każda sytuacja finansowa jest inna, dlatego warto przeanalizować konkretne liczby dla Twojego kredytu. Sprawdź własny przypadek, wykorzystując kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego.